امروزه با توجه به رشد سریع جمعیت در شهرها و نیاز افراد به مسکن، بیش از گذشته با ساخت و ساز املاک مواجه هستیم و افراد با انگیزه‌های گوناگون و آگاهی‌های متفاوت، علایق زیادی به ساختن ملک دارند، حال آن که در برخی مواقع اطلاعات چندانی پیرامون قوانین ساخت و ساز ندارند.
به گزارش خبرنگار ایمنا، تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل بروز تخلف ساختمانی است. هرچند امروزه با توجه به افزایش ساخت و ساز قوانین آن نیز بیش از پیش سختگیرانه شده است، اما باز هم شاهد وجود حجم زیادی از پرونده‌های تخلف هستیم.
رعایت نکردن ضوابط ساخت و ساز چه جزایی دارد؟
«محمدرضا فاتحی»، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی در این باره به خبرنگار ایمنا می‌گوید: تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها رسیدگی می‌شود، این ماده به موجب قواعد عمومی مندرج در قانون شهرداری‌ها حسب مورد حکم به تخریب تمام یا اضافه ساخت یا جریمه مالک صادر می‌کند.
وی می‌افزاید: اگر مالک یا انبوه‌ساز به دلیل عمد یا تسامح یا رعایت نکردن ضوابط ساخت و ساز باعث بروز حادثه در آپارتمان شود یا امکانات فنی مقابله با حادثه را ایجاد نکند و این مسئله منجر به ایراد خسارت مالی و جسمی یا تلفات جانی شود، مرتکب حسب مورد به پرداخت دیه و ارش و تادیه خسارات وارده محکوم خواهد شد.
این وکیل دادگستری تصریح می‌کند: اگر به واسطه رعایت نشدن قواعد ساخت و ساز به اشخاص حقیقی یا حقوقی آسیب وارد شود، مجنی‌علیه می‌تواند با طرح شکایت در محکمه و ابراز ادله، مجازات طرف را تقاضا کند.
وی خطاب به خریداران واحدهای آپارتمانی می‌گوید: خریداران باید در زمان خرید رعایت اصول فنی را شرط کنند تا بتوانند پس از انعقاد عقد بیع به استناد شرط ضمن عقد معامله را فسخ کنند، اما اگر این اقدام انجام نشده و فروشنده اصول ایمنی را رعایت نکرده یا از تجهیزات نامرغوب استفاده کرده می‌توانند با طرح دادخواست در محکمه حقوقی الزام به اصلاح وضع موجود یا جبران خسارت یا حتی فسخ معامله به استناد غَبن یا تدلیس در معامله را بخواهند.
به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مالکان قبل از آغاز عملیات ساختمانی در اراضی شهری باید برای اخذ پروانه ساختمانی اقدام کنند در غیر این صورت شهرداری می‌تواند از آغاز یا ادامه عملیات جلوگیری کند؛ اما مجازات مقرر در این ماده و مواد ۹۹ و ۵۵ قانون شهرداری‌ها تنها به جنبه عمومی جرایم تخلفات ساختمانی می‌پردازد و در صورت طرح دعوا و اثبات ادله استنادی از سوی شاکی خصوصی، امکان مطالبه خسارات وارده به تمامیت جسمانی و اموال خصوصی نیز وجود دارد.
افرادی که به صورت غیر قانونی و بدون نظارت شهرداری اقدام به ساخت و ساز می‌کنند و از این باب زمینه ایراد خسارت به اموال دیگران یا نقصان سلامت تن آنان را فراهم کنند در صورت جمع اسباب، اقدام آنان از موجبات تشدید مجازات یا صدور حکم به اشد مجازات در دعوای خصوصی است. طبق ماده ۴۵۰ قانون مجازات اسلامی باب دیات، اگر ایراد خسارت به تمامیت جسمانی شخص ثالت در جریان عملیات ساخت و ساز مشمول تعریف جنایات شبه عمد یا خطای محض یا جنایت عمدی در مواردی که قصاص جایز نیست یا ممکن نیست، بشود در صورت مطالبه مجنی‌علیه یا اولیای دم، مالک، یا سرکارگر یا هر کسی که وقوع جرم مستقیماً مستند به عمل او باشد، محکوم به پرداخت دیه می‌شود بنابراین عاقلانه آن است که قبل از اقدام به ساخت و ساز مجوزهای لازم قانونی اخذ و همه موارد ایمنی و اصول فنی ساخت و ساز رعایت شود.
متأسفانه برخی انبوه‌سازان، مالکان یا بناها و عوامل دخیل در امر ساخت و ساز اقدام به تخلیه نخاله‌های ساختمانی در محل‌های غیرمجاز یا نزدیکی شهرها و محل سکونت افراد می‌کنند، غافل از این که اگر این اقدام سبب شیوع بیماری سالک یا هر بیماری دیگر یا انتشار آلودگی شود، طبق ماده ۶۸۸ قانون مجازات اسلامی از باب تهدید علیه بهداشت و سلامت عمومی قابل پیگرد است و اگر در نتیجه آن به شخص حقیقی آسیبی وارد شود نیز سبب ضمان مدنی و کیفری خواهد شد.
اهمیت رعایت نکات ایمنی در آپارتمان‌ها
«علیرضا مسیبی»، کارشناس ارشد حقوق عمومی و کارشناس رسمی دادگستری با بیان این که رعایت ضوابط فنی در انواع سازه‌ها ضروری است، می‌گوید: در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها به واسطه حضور تعدادی زیادی از افراد یا انباشت حجم زیادی از کالاها، رعایت نکات ایمنی اهمیت بیشتری دارد.
وی با بیان این که مجری ناظر بر رعایت ایمنی ساختمان‌ها در شهرها، سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی است، ادامه می‌دهد: از دیدگاه قانونی تنها سازمان آتش نشانی حق می‌توان در این خصوص رأی و نظر دهد هرچند اصول فنی ساخت و ساز نیز تحت نظارت شهرداری انجام می‌شود.
این کارشناس رسمی دادگستری می‌افزاید: ضوابط و دستورالعمل‌های آتش‌نشانی در مورد ایمنی ساختمان‌ها و آپارتمان‌ها شامل دو مرحله طراحی و عملیات اجرایی ساخت و ساز می‌شود.
وی ادامه می‌دهد: در مرحله طراحی باید فاصله ساختمان و آپارتمان از سازه‌های اطراف و فاصله از مراکز حساس مانند پمپ بنزین و ذخایر سوخت به میزان حداقل هفت متر رعایت و از احداث مراکز شلوغ مانند سینما و سِنترها در مجاورت مخازن سوخت‌رسانی خودداری شود.
مسیبی با بیان این که پیلوت ساختمان قسمتی از طبقه همکف است که بدون دیوار حایل به عنوان پارکینگ یا فضای بازی کودکان استفاده می‌شود، تصریح می‌کند: احداث تا دو طبقه بر پیلوت ساختمان مجاور جایگاه‌های سوخت بلامانع و به ازای هر طبقه افزایش باید سه متر عقب‌نشینی انجام یا دیوار حایل بدون هیچ‌گونه روزنه احداث شود.
وی می‌گوید: میزان باری که بتن ساختمان باید تحمل کند نیز در شرایط مختلف، متفاوت است که باید به تأیید مهندس ناظر برسد.
این کارشناس رسمی دادگستری با اشاره به عرض ترافیکی لازم‌الرعایه برای معابر به نسبت طبقات ساختمان، تصریح می‌کند: اگر عرض ترافیکی گذر کمتر از شش متر باشد حداکثر طبقات مجاز دو طبقه و برای شش متر سه طبقه، هشت متر چهار طبقه، ۱۰ متر پنج طبقه، ۱۲ تا ۲۲ متر بن‌بست شش طبقه است و در معابر با عرض ۱۲ متر و بیشتر محدودیت طبقه وجود ندارد.
وی با اشاره به ضرورت احداث پله اضطراری برای ساختمان‌های بلندمرتبه، خاطرنشان می‌کند: اگر حداکثر ارتفاع ساختمان ۳۰ متر یا ۹ طبقه روی پیلوت باشد، دستگاه پله اصلی به عنوان پله اضطراری در نظر گرفته می‌شود، اما پله باید از ایستگاه مشترک ورودی واحدها و آسانسور در طبقات، کاملاً جدا شود.
مسیبی ادامه می‌دهد: برای ساختمان‌های با سه طبقه روی پیلوت و هر طبقه شامل هشت واحد، ساختمان‌های چهار طبقه روی پیلوت و هر طبقه شش واحد و ساختمان‌های پنج طبقه روی پیلوت و هر طبقه دارای سه واحد و ساختمان‌های شش طبقه روی پیلوت و بیشتر حتی با یک واحد در هر طبقه نیز همین قاعده حاکم است.
وی اضافه می‌کند: اگر ارتفاع ساختمان بیش از ۳۰ متر یا بیشتر از ۹ طبقه روی پیلوت باشد باید دو دستگاه پله طوری احداث شود که در طبقات به یکدیگر راه داشته باشد و یکی از پله‌ها با فاصله از پله دیگر و در ضلع مجاور فضای آزاد با راه ایزوله دود خود بسته شو، باشد.
کارشناس رسمی دادگستری تاکید می‌کند: تعداد خروجی هر آپارتمان و ساختمان بسته به تعداد اشغال‌کنندگان یا ساکنان از یک خروجی و عرض ۸۰ سانتی‌متر آغاز و تا هفت خروجی و عرض ۱۴۰ سانتی‌متر متغیر است که با نظر مهندس ناظر تعیین می‌شود.
وی با بیان این که متأسفانه بعضی شهرداری‌ها از وسایل نظارتی خود نظیر کمیسیون‌های مواد ۹۹ و ۱۰۰ به عنوان ابزار درآمدزایی استفاده می‌کنند، گفت: این اقدام علاوه بر آن که مضراتی همچون افزایش ساخت و ساز خلاف وضعیت طرح جامع را به همراه دارد، باعث بی‌توجهی و رعایت نکردن اصول ایمنی ساختمان خواهد شد.
