تا قبل از اسفند سال ۹۴ هر سازنده ساختمان مسکونی موظف بود که با توجه به قیمت ملک در منطقهای که ساختمان ساخته شده بود، مبلغی را بهعنوان مالیات بر ساخت و ساز و فروش پرداخت کند. اما طبق مصوبه جدید دولت از سال ۹۵ تمام ساختمانهایی که ساخته میشوند، مالکشان موظف است پس از فروش اولین واحد پانزده تا بیست درصد از سود فروش خود را به عنوان مالیات پرداخت کند.
بر اساس این مصوبه مالیات برساخت و ساز و فروش هر ساختمان معادل پانزده الی بیست درصد از فروش اولین واحد مسکونی آن ساختمان است. این تصویب نامه در راستای بررسی آیین نامههای اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت بوده و بهعنوان مبنای جدید دریافت مالیات از سازندگان مسکن قرارگرفته است.
این مصوبه فقط مخصوص ساختمانهایی است که پروانه آنها بعد از سال ۹۵ صادرشده باشد. به این معنا که تمام ساختمانهایی که از ابتدای سال ۹۵ ساختهشدهاند مشمول مالیات واحد مسکونی ساخت مسکن قرار میگیرند و سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی موردنظر را تا پایان اسفند ۹۴ اخذ کردهاند از شمول این تصویبنامه هیئت دولت خارج هستند.
بر طبق این مصوبه هیئت دولت تمام سازندگان حقیقی مسکن شامل خرده سازان (بساز بفروشان) و انبوهسازان موظفاند برای پرداخت مالیات ساخت و ساز و فروش خود، رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند که این مبلغ به عنوان مالیات واحد مسکونی آنها محاسبه میشود.
سازندگان حقیقی، یعنی تمامی شرکتهای ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه نیز موظفاند برای پرداخت مالیات ساخت و ساز و فروش خود مبلغی معادل ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت بابت مالیات واحد مسکونی اختصاص دهند.
شرکتهای تعاونی مسکن نیز موظفاند برای پرداخت مالیات ساختوساز و فروش خود مبلغی معادل ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی بابت مالیات واحد مسکونی واگذار کنند.
البته این نکته باید اضافه شود که در فرمول جدید محاسبهی مالیات ساختوساز و فروش، مبلغ زمین و میزان هزینههای جاری ساخت و ساز از مبلغ فروش نهایی کسر میشود و باقیمانده مبلغ مشمول پرداخت مالیات میشود.
این مالیات با تمام مالیاتهایی که تاکنون در حوزه نقل و انتقال املاک گرفته میشد، متفاوت است. به این معنا که در فرمول جدید مالیات برساخت و ساز و فروش مسکن، بهجای آنکه مانند سایر فرمولهای موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، ارزش معاملاتی یا قیمت منطقهای واحدهای مسکونی مبنای محاسبه میزان مالیات قرار بگیرد، میزان سود حاصله از ساخت و ساز مسکن برای سازندهها ملاک تعیین مالیات در زمان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز قرار خواهد گرفت.
این فرمول قرار است بهگونهای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان کار، عملاً از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به این معنا که شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و ساز ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
بهعبارتدیگر سازندگان حقیقی فقط در ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول جدید هستند. یعنی هر نوع سازندهای غیر از شرکتهای ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان اولین فروش در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.
بهعبارتدیگر فعالان ساختمانی در قالب این مصوبه باید تا یکچهارم از سود حاصل از پروژههای ساختمانی خود را در جریان اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات واحد مسکونی به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه بر اساس ۱۰ درصد ارزش معاملاتی یا قیمت منطقهای مسکن محاسبه میشد، ارزش معاملاتی یا قیمت منطقهای املاک مسکونی حدود یک درصد ارزش روز آپارتمانها است که ازنظر کارشناسان مالیاتی فرمول قدیم عملاً به لحاظ نظام اخذ مالیات ساخت و ساز و فروش از تولیدکنندگان کارآمدی لازم را نداشت. اما از این پس مسکنسازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت میکنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیکتر است.
در ادامه برخی دیگر از مالیاتهای مربوط به ملک را برایتان شرح خواهیم داد.
- بر اساس ماده ۵۹ قوانین مالیات مستقیم، هرگونه جابهجایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله میشود. البته در تعیین میزان این مالیات عوامل زیادی مانند مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات بهکاررفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا ششدانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … دخیل هستند.
بر طبق این قانون اگر قیمت خانهای در تهران ۲۰۰ میلیون تومان باشد، بر طبق قانون مالیات واحد مسکونی برای جابهجایی، ارزش معاملاتی این ملک پنج میلیون تومان در نظر گرفته میشود که پنج درصد آن معادل ۲۵۰۰۰۰ تومان میشود. - در پی ساخت بیش از نیاز واحدهای مسکونی در دهههای ۸۰ و ۹۰، در حال حاضر با معضلی به نام خانههای خالی مواجهیم که بر اساس اظهارات عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در کشور سرمایهای معادل ۲۵۰ میلیارد دلار خانه خالی انباشته شده که ارزش افزودهای برای اقتصاد ملی ندارد. با این وجود و علیرغم اینکه وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی میبایست سامانهای طراحی کرده و بر اساس آن خانههای خالی کشور شناسایی شوند، این سامانه هنوز راهاندازی نشده و بعید است این قانون در سال جاری به اجرا برسد. طبق قانون مالیات بر خانههای خالی، این واحدها در سال دوم نصف مالیات ساخت و ساز و فروش، در سال سوم معادل کل مالیات ساخت و ساز و فروش و در سالهای چهارم و پسازآن یک و نیم برابر مالیات ساخت و ساز و فروش آن ملک میبایست مالیات بدهند. با اینحال هنوز این قانون اجرایی نشده است. البته طبق همین قانون ساختمانهای خالی در اولین سال خالی بودن خود از پرداخت مالیات واحد مسکونی خالی معاف هستند و مالیات آنها از سال دوم محاسبه میشود.
- شهرهایی که تعداد جمعیت آنها از صد هزار نفر کمتر باشد مشمول پرداخت مالیات واحد مسکونی و مالیات ساختوساز و فروش نمیشوند و از پرداخت مالیات واحد مسکونی معاف هستند.
- هرگونه ساختوساز واحد مسکونی از محل صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل میگیرند، از مالیات واحد مسکونی معاف هستند.
