آشنایی با انواع تخلفات ساخت و ساز غیرمجاز?تعریف تخلف ساختمانی:
تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصره های یازده گانه آن است.
?مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف ها:
هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای شهرداری موضوع درکمیسیون ماده 100 که مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می شود و پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای اداء توضیح شرکت می کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند.
در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید، در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد در صورتیکه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
انواع تخلفات:
۱- بنای فاقد پروانه:
به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و ساختمان خود را احداث نماید باز هم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسری دارد و نیز چنانچه فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد با توجه به صدر قانون ماده صد و تبصره های آن اگر این بنا در محدوده و حریم شهر باشد قابل طرح در کمیسیون ماده صد می باشد و نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمی گردد.
۲- تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری:
در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
۳- عدم احداث پارکینگ:
در صورت عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده و عدم امکان اصلاح آن در کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه صادر کند مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش ۲۵ مترمربع است اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد نمی شود رأی اخذ جریمه صادر نمود.
در صورتی که در ساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود مساحت هر پارکینگ ۱۶ مترمربع کفایت می کند. اخذ پارکینگ و یا عوارض مربوط می بایست صرفاً برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه گردد.
۴- تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی:
در مورد تجاوز به معابر شهری مالکین موظفند درهنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتیکه برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید.
5- تخلف مهندس ناظر:
مهندس ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند.
هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به رجع صدور پروانه اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، مرجع صدور پروانه مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی ،نظام فنی روستایی و بنیاد مسکن منعکس نماید. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و نظام فنی روستایی موضوع را در کمسیون متشکل از نماینده راه و شهرسازی ،رئیس بنیاد مسکن شهرستان، نماینده تام الاختیار فرماندار و نماینده نظام مهندسی میباشد مطرح و در صورت تایید و تاکید بر اهمال مهندس ناظر موضوع به مراجع مربوطه برای اتخاذ تصمیم مناسب ارسال میگردد.
6- احداث ساختمان مغایر با کاربری:
احداث بنا مغایر با کاربری مندرج در طرح های دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود. اما هر نوع احداث بنا مغایر با کاربری تعیین شده برای زمین مصداق تغییر کاربری محاسبه و قابل طرح در کمیسیون مربوطه می باشد.
7- تخلف تراکم ساختمانی:
تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی می باشد. مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه می بایست گواهی پایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که مرجع صدور پروانه حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد احداث بنای مازاد که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده مجاز شناخته میشود.
اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون بر تراکم اضافه تنها تا زمانی است که آن ساختمان پا برجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا ،استناد به رأی صادر شده برای ا ستفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد.
8- عدم استحکام بنا:
در صورتیکه نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده می دهد.
اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام ننماید. رأی قلع بنا صادر و به اجراء گذاشته می شود و کمیسیون نمی تواند درچنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است فراهم نماید.
در صورتی که در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف حاصل شود و یا مهندس ناظر گزارش مرجع صدور پروانه را مبنی عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد.
9- احداث بنا خلاف ضابطه به صورت پیشروی طولی:
پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که می توان در 60% طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می بایست به عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر در سطح شهرها بنا به ضوابط مندرج تخلف محسوب می گردد. رعایت این امر در روستاها نیز مناسب میباشد.
تخلف فوق تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی در کمیسیون مرتبط میباشد.
مطابق مقررات طرح هادی مصوب نوع کاربری زمین و ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان در روستاها متفاوت میباشد.
10- مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص:
افرادی که به هر دلیلی پرونده آنها در کمیسیون ماده 99 مطرح میباشد حتی الامقدور میبایستی کلیه مستندات و دفائیات خود را در جلسه کمیسیون ارائه نمایند.آراء صادره در کمیسیون ماده 99 بر خلاف کمیسیون ماده 100 شهرداریها قابل اعتراض و رسیدگی مجدد نمیباشد وتنها مرجع رسیدگی به اعتراض در صورت وجود مدارک مستند و قابل استناد دیوان عدالت اداری می باشد.
