مقررات ساختوساز، همیشه دست و پاگیر سازندگان بوده است .امروزه با توجه به رشد سریع جمعیت در شهرها و نیاز افراد به مسکن، بیشتر از گذشته با ساخت و ساز املاک مواجه هستیم و همانطور که می بینید از قشر های مختلف با انگیزه‌های گوناگون و آگاهی های متفاوت ، علاقه‌ی زیادی به ساختن ملک اعم از ویلایی و مسکونی دارند حال آنکه در اکثر مواقع کمترین اطلاعاتی پیرامون مقررات ساخت و ساز ندارند بنابراین لازم دانسته شد در اینجا به ذکر چند مورد مختصر پیرامون مقررات ساخت و ساز بپردازیم:
گرفتن پروانه ساخت
پیرو مقررات ساخت و ساز لازم است مالک یا شخص سازنده قبل از هرگونه اقدامی جهت اخذ پروانه ساخت به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کرده و با پرداخت عوارض مربوط به شهرداری و طی مراحل صدور پروانه ساختمان اقدام به گرفتن پروانه نماید در غیر اینصورت ساخت و ساز بدون مجوز و فاقد پروانه را ساخت و ساز غیر مجاز گویند و چنانچه آن بنا پلاک ثبتی نداشته باشد و در آن ملک بنا احداث شده و یا خارج از محدوده ی حریم شهرسازی ساخته شده باشد شامل کمیسیون ماده 100 قانون شهرداریها و تبصره های آن شده و نداشتن سند مالکیت مانع از طرح دعوا و رسیدگی در این کمیسیون نمیشود.
ساخت بنای اضافی
این مورد شامل مواردی است که سازنده اقدام میکند به ساخت بنای اضافه برآنچه در پروانهی ساختمانیاش مندرج شده و برای آن مجوز گرفته بوده، در چنین مواردی کمیسیون ماده 100 میبایست به محض اطلاع از این نوع ساخت با توجه به موقعیت ملک و با در نظر گرفتن نوع کاربری ملک (مسکونی یا تجاری )،فضای ایجاد شده و مصالح مصرفی، در صورت ضرورت نسبت به تخریب بنای اضافی اقدام کرده و در غیر موارد ضرورت یا عدم امکان تخریب بنا رای به اخذ جریمه ای متناسب با آنچه گفته شد صادر کند و شهرداری نیز مکلف است براساس رای صادره از کمیسیون نسبت به اخذ جریمه اقدامات لازم را انجام داده و در صورتی که متخلف از پرداخت جریمه خودداری کند مجداد پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بدهد کمیسیون در این موردنسبت به صدور رای مبنا بر تخریب اقدام خواهد کرد.
تغییر کاربری
شهرداری مکلف است در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه شده طبق ضوابط نقشه نوع استفاده از ساختمان را ذکر کنددر صورتیکه بر خلاف این مندرجات در منطقه ی غیر تجاری محل کسب دائر کند باید مورد را به کمیسیون ماده 100 اطلاع دهد، کمیسیون نیز با بررسی و احراز تخلف، مالکیت متخلف یا مستاجر بودن وی نسبت به تعطیل محل کسب با تعیین مهلت مناسب ظرف مدت یکماه تصمیم گیری میکند. شایان ذکر است دائر کردن دفاتر وکالت، مطب پزشکان، دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه مجله و همچنین دفاتر مهندسی به وسیله مالک ملک از نظر این قانون تجاری محسوب نشده بنابراین مشمول این قانون نمی باشند و نیز ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تصویب نقشهی جامع شهری صادر شده باشد از شمول موضوع کمیسیون ماده 100 تبصرهی 1 قانون شهرداری خارج و از رعایت مفاد آن معاف میباشند.
ساخت و ساز در معابرعمومی
معابر شهری ملک دولت محسوب میشوند و افراد نمیتوانند حتی در حریم اطراف ملک خود تصرفی کنند که با مالکیت دولت در تضاد باشد و این مورد در هنگام ساخت و ساز شهری زمانی اتفاق می افتد که سازنده بر خلاف پروانهی ساختمان و طرحهای مصوب و مقررات ساخت و ساز، رعایت برهای اصلاحی را نکند و در نتیجه باعث تجاوز به محدودهی مالکیت دولت شود شهرداری میبایست از ادامهی اینگونه عملیات جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ماده 100 ارسال کند.
مقررات پارکینگ
دربرخی از ساختمانها با توجه به مشخصات ذکر شده در پروانه و همچنین نقشهها و مقررات شهرداری احداث پارکینگ ضروری است .حال اگر سازنده ی ملک بدون توجه به این مقررات و عدم رعایت اصول شهری ساخت و ساز و قوانین فنی و بهداشتی اقدام به احداث پارکینگ کرده باشد یا پارکینگی بسازد که غیر قابل استفاده باشد و اصلاح آن هم ممکن نباشد مرتکب تخلف شده است، کمیسیون میتواند حسب مورد اقدام به اخذ جریمه یا حکم مبنی بر تخریب صادر کند.
تخلف مهندس ناظر
مهندسان ناظر ساختمان مکلفند عملیات اجرایی ساختمان را در حین احداث از لحاظ تطبیق با مشخصات مندرج در پروانه و نقشهها و محاسبه فنی پیوست آن دائما نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با موارد مذکور گواهی کنند درصورتیکه مهندسان ناظر اقدام به صدور گواهی خلاف واقع کند یا موضوع تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و در نهایت منجر به طرح موضوع در کمیسیون ماده 100 و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان شود. شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی اطلاع دهد.
عدم رعایت مقررات مربوط به استحکام بنا
همهی تخلفاتی که در اثر آن پایداری ساختمان در برابر حوادث کاهش میبابد و یا باعث ناپایداری ساختمان شده و از عمر مفید ساختمان میکاهد در زمرهی تخلفات ساختمانی جای میگیرند و معمولا به دلایل عمده ی زیر نمود پیدا میکنند.
- عدم رعایت محاسبات فنی و پیشنهادات فنی مهندس ناظر در هر مرحله
- استفاده از مصالح نامناسب
- نادیده گرفتن مقررات ساختمانی لازم
رسیدگی به اعتراضات
در مورد آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رای ظرف ۱۰ روز نسبت به آن رای اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رای قبلی شرکت داشتهاند، رای این کمیسیون قطعی است ولی با توجه به بند ۲ ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1385/9/25، رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
