اگر قرار داد مشارکت را به عنوان اصلی ترین عامل اتصال مالک به سازنده بدانیم، بهتر است قبل از امضا این قرارداد سرنوشت ساز، با نکات حقوقی آن بیشتر آشنا شوید.
امروزه ساخت و ساز مشارکتی، بسیار متعارف است و سازنده‌ها تمایل زیادی برای مشارکت در این امر دارند. مشارکت بهترین گزینه برای کسانی است که تمایل به فروش ملک کلنگی خود دارند، مشارکت با یک سازنده‌ی معتبر و مورد اطمینان، می‌تواند سرمایه گذاری پرسودی باشد.
مالک معمولا به دلیل اینکه خود به تنهایی، توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی ندارد و مهم تر از آن از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیست، از طریق مشارکت اقدام به ساخت می‌کند. به علاوه با مشارکت برای ساخت صاحب چند آپارتمان هم خواهد شد.
اصلا قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی اطلاق می‌شود که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان های احداثی شریک گردند.
توصیه اول
این قرارداد را در مکان مطمئنی مثل دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید تا از بروز اختلافات بعدی و ضرر و زیان جلوگیری کنید چرا که اغلب طرف شما یعنی سازنده با تنظیم و ریزه کاری‌های این نوع قراردادها آشنایی بیشتری دارد و یا امکان دارد شرایط معامله متفاوت بوده و ملزومات ویژه تری را بطلبد، در این صورت مراجعه به افرادی متخصص و کاردان ضرورت دارد.
توصیه دوم
تنظیم چنین قراردادهایی با توجه به متفاوت بودن شرایط، روش‌های مختلفی دارند اما نکات قابل توجهی که در تمامی آنها یکسان است، مربوط به تعهداتی است که سازنده و مالک نسبت به یکدیگر دارند. این تعهدات باید به گونه‌ای وضع گردد که قرارداد یک جانبه نبوده و به ضرر یک طرف تمام نشود.
نگاهی دقیق‌تر به توافق بین مالک و سازنده و نحوه مشارکت:
میزان آورده طرفین
مالک: تا حد امکان آورده‌های هر دو طرف قرارداد باید به وضوح ذکر گردد. مثلا مالک باید ارزش گذاری دقیق روی ملک خود را انجام دهد. حتی اگر زمین یا ملک کلنگی از امتیازات خاص و ویژه‌ای برخوردار است، (مانند کنتور برق، چاه و … که قابل انتقال به ساختمان جدید هستند) باید این موارد در قرارداد ذکر گردند.
“ارزش گذاری ملک” از مواردی است که اگر به درستی و قبل از معامله انجام نگردد، منجر به بروز اختلاف بین دو طرف خواهد شد. زمانی که به هر دلیلی پروژه ساخت با مشکل مواجه گردد، “میزان آورده” در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بررسی خواهد شد.
سازنده: آورده‌های سازنده که ساخت پروژه با ویژگی‌های مشخص است باید تمام و کمال و با جزئیات دقیق در قرارداد درج گردد.
مثلا این که آیا قرار است هزینه‌هایی همچون: صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت و… به چه صورت پرداخت شوند، سازنده تمام این هزینه‌ها را پرداخت می‌کند یا مالک درصدی از آن را تقبل خواهد کرد، باید دقیق در قرارداد ذکر گردد.
چه هزینه‌هایی برعهده چه کسی است؟
بدهی‌های ملک از قبیل عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و … هیچ ارتباطی به سازنده نداشته و این موارد باید در قرارداد ذکر شوند. همچنین هزینه‌های شروع پروژه شامل: هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، نظارت بر اجرا، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… جزو وظائف سازنده است باید در قرارداد ذکر گردد.
- فراموش نکنید در قرارداد تعیین نمایید که مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات، به خصوص در مورد انشعابات مشاعات بر عهده چه کسی است.
- از همه مهم‌تر مدت زمان اجرای قرارداد است که باید به صورت دقیق مشخص کردد. دقت شود که در این مورد از اصطلاحات” لغایت” و “تا حدود” استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و تحویل و بهره‌برداری باید با ذکر تاریخ دقیق روز و ماه و سال مشخص گردد.
- مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود.
- تاریخ بهره‌برداری ساختمان، زمان استعلامات قانونی مانند: سند مستقل و یک برگی و… با ذکر تاریخ باید درج گردد چرا که ممکن است ماه‌ها زمان ببرد.
تعیین سهم طرفین قرارداد
به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” هم می‌گویند. سهم مالک از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود. همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده، تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق مشخص گردد.
نکته!
سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از کل پروژه تعیین گردد و نه بر اساس طبقات ملک.
از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
انتقال سند
مالک: بحث انتقال سند بسته به نوع توافق طرفین حالت‌های مختلفی دارد، به این صورت که مالک با سازنده توافق می‌کند که در قبال پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند.
این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
سازنده: تعهدات سازنده بیشتر به نحوه ساخت برمی‌گردد.
نکته بسیار مهم در قرارداد مشارکت: باید حتما مشخصات عمومی ساختمان و سازه مثل نوع مصالح با قیمت تک تک اجزاﺀ نوع سیستم‌های به کار رفته، و حتی درب کابینت‌ها و… ذکر گردد.
انتخاب داور
بهتر است هنگام عقد قرارداد مشارکت داور انتخاب کنید و نام وی را صراحتاً در قرارداد ذکر کرده و حدود اختیارات وی را تعریف نمایید(به داور اختیارات افسار گسیخته ندهید). اگر تصمیم دارید به داور اختیار تام بدهید تقریر کنید که کلیه‌ی اختلافات مربوط به این قرارداد میباید توسط داور یا حکم رسیدگی شود و رأی او برای طرفین لازم الاجرا است
همواره توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است و نه صرفا میانجیگری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.
بنابراین اگر داور قرارداد مشارکت در ساخت را به گونه ای انتخاب می‌کنید که با طرفین قرارداد دوستی و نزدیکی دارد میباید به وی اطلاع دهید که در اثر پذیرش نقش داور، وی نهایتا ممکن است ملزم به صدور رای به نفع یک طرف و به ضرر طرف دیگر گردد و بدین ترتیب یک طرف قرارداد از وی رنجیده خاطر خواهد شد.
در بسیاری از موارد، طرفین قرارداد یا خود داور از نقش واقعی خویش مطلع نیستند و داوری را با ریش سفیدی ویا میانجیگری اشتباه می‌گیرند.
چنین اشتباهی برای داور و نیز طرفین قرارداد مشکلات جدی به بار میآورد: عدم صدور رای داوری در مدت مقرر باعث می شود داور ملزم به جبران خسارات طرفین گردد و به حکم دادگاه تا پنج سال از داوری محروم گردد. علاوه بر آن به علت وجود شرط داوری در قرارداد، دادگاه نیز تا انقضای مدت داوری یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمیکند.
در چنین شرایطی به جای داور، شخصی را به عنوان میانجی در قرارداد برگزینید.
حق پیش فروش
در صورتی که شناخت کامل از سازنده نداشته باشید، بهتر است این اختیار را تا پایان پروژه در قرارداد به وی ندهید.
گرفتن حق وام
ممکن است سازنده، از مالک اجازه گرفتن وام بخواهد یا در قرارداد قید کند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک قرار می گیرد، اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکند و یا اقساط وام را به موقع پرداخت نکند و یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر مطالبات و جریمه‌های ناشی از تاخیر، ملک از سوی بانک مصادره می‌شود.
افزایش قیمت در حین کار
افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی در اصل قرارداد تاثیر ندارد. مالک باید متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.
در قرارداد مشارکت تبصره‌های بسیار زیادی وجود دارد که می‌توان متناسب با نوع قرارداد و شرایط افراد از آنها بهره گرفت تا اطمینان خاطر بیشتری حاصل گردد. به خاطر داشته باشید که مشورت با یک وکیل یا فرد حقوقی می‌تواند سرمایه گذاری مطمئن‌تری را برایتان به ارمغان بیاورد.
