عموماً قراردادها یا به لحاظ فنی و روش اجرایی تقسیم بندی می شوند یا بر حسب نحوه محاسبه و پرداخت مبلغ کارکرد و یا شرایط حقوقی حاکم بر قرارداد.
انواع قراردادهای ساختمانی به لحاظ شکل اجرا، عبارتند از:
روش امانی (تک عاملی):
در این روش کارفرما خود منابع مالی، طراحی، تهیه تجهیزات و مصالح و تأمین نیروی انسانی و ماشین آلات را به عهده می گیرد. این روش برای پروژه های کوچک و همچنین تعمیر و بازسازی مورد توجه قرار می گیرد و به ندرت در پروژه های بزرگ از این روش استفاده می شود.
روش دوعاملی (طرح و ساخت):
در این روش کارفـرما، هـدف از اجـرای پروژه رو تعیین می کند و طی یک قرارداد با طـراح و سازنده، طراحی و اجـرای پروژه را به یک سازمان طراحی- سازنده واگذار می کند. این نوع قرارداد بیشتر در پروژه های عمرانی کاربرد دارد.
روش دوعاملی (EPC):
در این روش کارفرما، طراحی، تدارکات و اجرای کل پروژه را به یک پیمانکار محول می کند. اگر بخشی از طراحی توسط کارفرما اجرا شود قرارداد EPC متعارف و اگر همه مراحل توسط پیمانکار انجام شود (طراحی نقشه های پروژه، تأمین مواد و مصالح و اجرای پروژه) و کارفرما فقط طرح را تحویل بگیرد، قراداد EPC کامل نامیده می شود. این نوع قرارداد بیشتر در پروژه های صنعتی کاربرد دارد.
روش سه عاملی:
در این روش همزمان سه عامل کارفرما، مشاور و پیمانکار حضور دارند. کارفرما برای طراحی نقشه ها با یک طراح یا یک شرکت مهندسین مشاور و برای اجرای پروژه با یک پیمانکار کل یا با پیمانکاران جزء قرارداد می بندد. در این حالت وظیفه هماهنگی بین مشاور و طراح با پیمانکاران و نیز هماهنگی بین پیمانکاران جز به عهده کارفرما می باشد.
روش چهار عاملی(مدیریت اجرا)
این روش در واقعی نوعی از روش سه عاملی است با این تفاوت که در این روش کارفرما عامل چهارم را نیز به خدمت می گیرد. وظیفه عامل چهارم در واقع هماهنگی بین طراحی و اجرا می باشد به این ترتیب ریسک کارفرما پایین خواهد آمد.
روش امانی، پیمانی:
کارفرما در این حالت، هر دو روش امانی(یا تک عاملی) و پیمانی را به کار می گیرد. یعنی بخشی از کار را به روش امانی و بخش دیگر را به روش پیمانی انجام میدهد.
مدیریت ساخت-مشاور:
در این روش کارفرما با یک پیمانکار به عنوان مشاور مدیریت ساخت و یک یا چند پیمانکار جهت اجرای پروژه قرارداد می بندد. پیمانکار مشاور مدیریت ساخت، وظیفه اش برآورد هزینه و تهیه برنامه زمانبندی و کمک به کارفرما جهت مدیریت هزینه ها و منابع موجود در پروژه می باشد.
