ساخت و ساز در هر کشوری از یک سری قوانین و مقررات مشخصی تبعیت می‌کند. اصولا وضع قوانین معین برای صنعت ساختمان با هدف دستیابی به مدیریت یکپارچه شهری و در نهایت پیشرفت و توسعه جامعه است…پروانه ساختمانی
دکتر نادر شکری کارشناس حقوق شهری در مقام تعریف پروانه ساختمانی گفت: این پروانه مجوزی كتبی است كه از طریق شهرداری به منظور عمران و احداث بنا، به نام متقاضی صادر می‌شود. براساس مفاد ماده 100 قانون شهرداری، مالكان اراضی و املاك واقع در محدوده شهرها ملزم شده‌اند برای تفكیك اراضی و شروع ساختمان و قبل از هر اقدام عمرانی از شهرداری پروانه اخذ کنند.
وی افزود: بر اساس بند 24ماده 55 قانون شهرداری‌ها، از جمله وظایف شهرداری‌ها صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌هایی است كه در شهرساخته می‌شود. برابرتبصره 4ماده 26 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347،وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و وابسته به دولت و موسسات خیریه برای ایجاد ساختمان خود مكلف به دریافت پروانه ساختمان از شهرداری هستند.
شرایط صدور پروانه ساختمانی
شکری یادآور شد: بر اساس مصوبه شورای عالی اداری، صدور پروانه، گواهی عدم خلاف و گواهی پایان‌كار ساختمان در سطح شهرداری‌های كشور طبق شناسنامه ساختمان انجام می‌گیرد و شهرداری‌ها مكلفند براساس مراحل ذیل نسبت به صدور شناسنامه ساختمان كه حاوی پروانه، عدم خلاف و گواهی پایان ساختمان است اقدام و پروانه را به متقاضی تسلیم کنند.
جایگاه طرح تفصیلی
وی به طرح تفصیلی شهر تهران اشاره کرد و گفت: در سلسله مراتب برنامه‌ریزی، طرح تفصیلی پس از طرح جامع شهر قرار می‌گیرد. تفاوت طرح تفصیلی با طرح جامع در جزئیات است، بدین صورت كه كلیات طرح جامع و متن و نمودارهای آن به شكل نقاط، خطوط و سطوح مشخص بر روی نقشه ترسیم می‌شود. در حقیقت طرح تفصیلی تنظیم برنامه‌های مفصل و انجام اقدامات جزءبه‌جزء در مناطق و محلات شهری و طراحی آنهاست.
این حقوقدان خاطرنشان کرد: اهداف طرح تفصیلی كه از تعریف آن نیز مستقاد می‌شود، عبارت است از تعیین دقیق چگونگی استفاده از زمین‌های شهر و تعیین موقعیت و مساحت هریك از آنها در سطح محلات شهر، تعیین وضعیت دقیق و تفصیلی شهرهای عبور و مرور و تعیین دقیق میزان تراكم جمعیت و تراكم ساختمانی در واحدهای شهری. به‌طور كلی می‌توان گفت که طرح تفصیلی، اصول و اهداف طرح جامع شهر را عملی می‌كند. بنابراین داشتن شهری پویا، منظم، منسجم و عاری از تداخلات و نابسامانی‌های بصری در گرو داشتن طرح تفصیلی و اجرای صحیح آن است. در مراحل صدور پروانه و نظارت بر ساختمان‌سازی حتما باید طرح‌های تفصیلی شهر مدنظر قرار گرفته و مجوزها براساس آن صادر شود.
اقدامات ایمنی
وی در خصوص اقدامات ایمنی در حین انجام کار گفت: این اقدامات در مبحث دوازدهم مقررات ملی ساختمان تعیین شده است. در این مبحث وظایف هر یک از عوامل دست‌اندرکار اجرای ساختمان از قبیل صاحب کار، سازنده یا مجری، ناظر، شهرداری و سازمان نظام مهندسی در رابطه با ایمنی، بهداشت و محیط‌زیست کارگران، عابران، ساکنان و شاغلان مجاور کارگاه ساختمان و همچنین حفاظت از ساختمان‌ها، ابنیه، وسایل نقلیه و درختان مجاور کارگاه ساختمانی در خطرات ناشی از اجرای عملیات اجرایی بیان شده است.
این حقوقدان اضافه کرد: در مبحث ۱۲ مقررات ملی، عناوینی همچون ایمنی عابران و مجاوران کارگاه ساختمانی، جلوگیری از سقوط افراد، جلوگیری از حریق، سوختگی و برق‌گرفتگی و بهداشت کار و تسهیلات بهداشتی وسایل و تجهیزات حفاظت فردی، وسایل و سازه‌های حفاظتی، ایمنی کار با وسایل تجهیزات و ماشین‌آلات ساختمانی، ایمنی کار در استفاده از وسایل دسترسی شامل داربست، نردبان، ایمنی در تخریب ساختمان‌ها، ایمنی عملیات خاکی و به خصوص ایمنی گودبرداری و حفاظت دیوارهای گودبرداری و ساختمان‌های مجاور گودبرداری، ایمنی در اجرای عملیات ساخت و نصب اسکلت ساختمان اعم از ساختمان‌های فولادی و بتنی، ایمنی در اجرای تاسیسات گرمایی، تعویض هوا و تهویه مطبوع، سیم‌کشی و نصب تاسیسات و تجهیزات برقی پیش‌بینی شده است.
استانداردهای مقررات ملی ساختمان
وی در ادامه با بیان اینکه استانداردهای ساختمان به بخش‌های مختلفی تقسیم می‌شود، عنوان کرد: تمامی استانداردهای طراحی سازه بر مبنای آیین‌نامه‌های ۲۸۰۰ زلزله، استانداردهای طراحی معماری بر مبانی مقررات ملی ساختمان از جمله ضوابط شهرسازی و آتش‌نشانی، نورگیری و قواعد بهداشتی، استانداردهای ساخت که تهیه مصالح مرغوب و استفاده از آنها مطابق استانداردهای ملی ساختمان بیان شده الزامی است. به طور کلی باید تمامی قواعد و قوانین موجود در مباحث مقررات ملی ساختمان در پروژه‌های ساختمانی رعایت شود.
تسهیلات بافت‌های فرسوده
این کارشناس حقوق شهری در خصوص تسهیلات مربوط به بافت‌های فرسوده، بیان کرد: مطابق دستورالعمل وحدت رویه در خصوص عدم اخذ تعرفه به شماره 80/۵۳۵۸۰۱مورخ ۹۲/۵/۱۵، در هنگام صدور پروانه ساختمانی مسکونی واقع در بافت فرسوده، تعرفه ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی جدید شهر تهران موضوع ماده 23 از طرح جامع درآمدهای پایدار و سایر منابع مالی شهرداری تهران مصوب جلسات 64، 66 و 68 شورای اسلامی شهر تهران ابلاغی به شماره 160/999/19551مورخ 86/11/21و بند 1 از پیوست 5 و ردیف 2 بند 3-1-8 سند طرح جامع تهران (1386) و بند 31-16 دفترچه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید شهر تهران نیز مشمول معافیت عوارض موضوع ماده واحده مصوبه «تشویق مالی مالكین و سرمایه‌گذاران در تجمیع و نوسازی پلاك‌ها و واحدهای واقع در بافت‌های فرسوده» می‌شود.
وی تصریح کرد: برای املاكی كه فیش عوارض آنها پس از تاریخ ابلاغ این دستورالعمل صادر شده و یا می‌شود، كل تراكم مسكونی مندرج در دستور نقشه و پروانه، مشمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مندرج در ماده واحده مصوبه «تشویق مالی مالكین و سرمایه‌گذاران در تجمیع و نوسازی پلاك‌ها و واحدهای واقع در بافت‌های فرسوده» می‌شود. همچنین تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی عوارض، ارائه تراکم تشویقی برای طبقه اضافی، تامین رایگان هزینه‌نما و اجازه کسری پارکینگ معادل نیمی از واحدهای مسکونی از جمله تسهیلات دیگر موجود در قوانین برای ساخت و ساز و نوسازی در بافت فرسوده است.
پیش‌فروش قبل از اتمام ساخت
عبدالله خدابخشى شلمزارى، حقوقدان و مدرس دانشگاه فردوسی مشهد نیز در خصوص موضوع پیش‌فروش آپارتمان‌ها قبل از اتمام ساخت آنها گفت: مساله پیش‌فروش آپارتمان‌ها مساله‌ای پیچیده و حاوی برخی ضوابط نظام‌مهندسى، برخی ضوابط شهرسازى و برخی ضوابط حقوقی و قضایی است که موضوعاتی همچون حل اختلاف و داورى را در بردارد. بنابراین موضوع پیش‌فروش آپارتمان‌ها موضوعی بغرنج و حساس است. انتظار این بود قانونى كه تصویب مى‌شود، مشكل را برطرف و حل كند اما این قانون مشكلات اضافه هم كرده است كما اینكه تنها چیزى كه از این قانون در مراجع قضایى اجرا مى‌شود همان بحث جرم بودن عدم ثبت قرارداد است.
وی افزود: در بخش حقوقى، این قانون ضوابطى را پیش‌بینى كرده بود که تا مدت‌ها آیین‌نامه‌اى براى اجرا نداشت چون آیین‌نامه مربوطه با تاخیر تصویب شد. باید توجه داشت که در قانون آمده است كه پیش‌فروش باید به صورت سند رسمى باشد و این در حالى است كه بسیارى از مردم نمى‌توانستند سند رسمى تنظیم كنند چون نمونه قراردادى آن در ادارات ثبت پیش‌بینى نشده بود.
این مدرس دانشگاه اضافه کرد: در طول این مدت از لحاظ اجرایی راهکاری پیش‌بینی نشده بود و شهردارى‌ها هم با هماهنگى اداره ثبت، اقدامات خاصی انجام ندادند. خدابخشی خاطرنشان کرد که به همین دلیل است که گفته می‌شود اجراى این قانون براى همه دشواری‌هایى را به وجود آورد و با توجه به این مسائل است که دیده شد فقط یك بخش از این قانون و آن هم جرم بودن عدم ثبت قرارداد، مورد عنایت دستگاه قضایى بود. البته یک بخش دیگری از قانونی که بیشتر به اجرا درآمد مربوط بود به بحث داورى كه در ماده ٢٠ این قانون پیش‌بینى شده بود که طبق آن مردم در صورت حصول اختلاف باید فرآیند داوری را در قرارداد خود پیش‌بینی کنند که آن هم مكانیسم پیچیده خودش را دارد.
تعرض به حقوق همسایگان
وی در خصوص تعرض به حقوق همسایگان با اشاره به این نکته که عدم رعایت حقوق همسایگان در زمان ساخت‌وساز موضوعى است كه فقط در بحث پیش‌فروش ساختمان مطرح نمى‌شود بلكه در هر پروژه ساختمان‌سازى ممکن است این مساله مطرح شود، اذعان داشت: رعایت حق و حقوق همسایگان از موضوعات مهم شهرى است مخصوصا در زمانی که مالك خودش مى‌خواهد ساختمان‌سازى كند. در این شرایط به دلیل عدم تسلط به مقررات و عرف ساختمان‌سازی معمولا مسائلی همچون پیش‌روى طولى، بحث مشرفیت و سایه‌اندازى رعایت نمى‌شود. جالب است که گاهى اوقات هم در مجموعه شهردارى به مناسبت مسایل شهرى با او همكارى مى‌شود. از آنجا که مسایل شهرى بسیار منعطف و در عین حال پیچیده است چنین تصمیم‌گیری‌هایی در مجموعه شهرداری‌ها قابل تصور و قابل اخذ است که باید به طور جدی به آنها توجه کرد.
اهمیت پرداختن به حقوق شهری و اثرات آن در جامعه
این حقوقدان در پایان با اشاره به لزوم پرداختن بیش از پیش به مباحث حقوق شهری، اذعان کرد: حقوق شهرسازى و حقوق شهرى مجموعه‌ای است كه با همه شئون زندگی سر و كار دارد، از رفت و آمد، از فعالیت‌هاى اقتصادى، ساختمان‌سازى، بحث‌هاى ایمنى و بحث‌هاى ریز و کوچک را در بردارد. جالب هم اینجاست که مسئولیت‌ها و مقررات این مسائل با تمام اهمیتی که دارد دارای قوانینی بسیار قدیمی است که با توجه به توسعه فراوان مسائل شهرنشینی و فناوری‌های مورد استفاده تا حدودی غیرقابل اجرا شده‌اند.
وی با اشاره به لزوم بازنویسی قوانین در این حوزه خاطرنشان کرد که باید یك قانون جامع به ویژه با نگاهى به ابعاد قضایى و حقوقى این موضوع تدوین شود. دلیل اهمیت مسائل حقوقی و قضایی این است که وقتی صحبت از اختلافات مربوط به شهر و شهرداری می‌شود قطعا پای مسائل قضایی به میان می‌آید و نقص موجود در مقررات موجب پیدایش اختلاف بیشتر بین شهرداری‌ها و مردم مى‌شود و شهروندان را هم طبیعتا با وضعیت غیرقابل پیش‌بینى مواجه مى‌كند.
